2020. gada 1. augustā stājās spēkā Nekustamā īpašuma darījumu starpnieku darbības likums, kas noteica, ka visiem nekustamā īpašuma starpniekiem jābūt reģistrētiem Nekustamā īpašuma darījumu starpnieku reģistrā.
No 2021. gada 1. jūlija starpniecības pakalpojumus drīkst sniegt tikai personas, kuras iekļautas šajā reģistrā.
Savukārt pērn 7. jūnijā spēkā stājās Nekustamā īpašuma darījumu starpnieku darbības likuma grozījumi, kas noteica papildu mehānismus to nekustamā īpašuma darījumu starpnieku darbības ierobežošanai, kuri kalendārajā gadā nav cēluši kvalifikāciju, kā arī paredzēja administratīvi sodīt starpniekus, kas sniedz pakalpojumus bez reģistrācijas Nekustamā īpašuma darījumu starpnieku reģistrā.
Plašāk par tēmu LV portālā >>
- Pastiprinātas prasības nekustamā īpašuma darījumu starpnieku darbībai
- Pastiprinās prasības nekustamā īpašuma darījumu starpnieku darbībai
Šogad maija beigās reģistrēti 811 starpnieki
Ekonomikas ministrija (EM), kas uztur Nekustamā īpašuma darījumu starpnieku reģistru, norāda, ka pērn grozījumu stāšanās brīdī – 7. jūnijā – tajā bija reģistrēti 786, savukārt šī gada 24. maijā – 811 starpnieki. “Reģistrēto mākleru skaits lēnām pieaug, taču jāņem vērā, ka reģistra dati visu laiku mainās,” skaidro ministrija. “Piemēram, nesen reģistrā bija 822 starpnieki, bet 11 tika izslēgti, jo nebija apliecinājuši izglītošanos.”
Ministrija uzsver, ka likuma grozījumi ir veicinājuši kvalifikācijas celšanu, jo šībrīža regulējums vairs neļauj māklerim atkārtoti reģistrēties reģistrā, ja nav apgūtas minimālās papildu apmācības stundas.
EM arī norāda, ka nevienam – ne Valsts ieņēmumu dienestam (VID), ne EM, ne LANĪDA – nav informācijas par to, cik daudz aktīvu nekustamā īpašuma darījumu starpnieku ir Latvijā.
LANĪDA neredz jaudīgo VID darbu
LANĪDA valdes priekšsēdētājs Aigars Šmits uzskata, ka Nekustamā īpašuma darījumu starpnieku darbības likuma grozījumi nav ietekmējuši nozari.
“Nelegālo mākleru darbība turpinās un, ņemot vērā stagnāciju nekustamā īpašuma darījumu nozarē, ir kļuvusi vēl pamanāmāka,” uzsver A. Šmits. Viņš lēš, ka tikai ap 50% nekustamā īpašuma aģentu ir reģistrējušies EM Nekustamo īpašumu aģentu reģistrā, kas ir obligāta prasība.
LANĪDA ir organizējusi vairākas tikšanās ar VID, lai ierobežotu nelegālo mākleru darbību. 2022. gadā tika panākta vienošanās par aktivitātēm šādu darboņu rūpala apturēšanai, bet konkrētas un jaudīgas VID darbības ar reālām soda sankcijām neesot sekojušas.
Uzrauga 1300 mākleru
Savukārt VID sabiedrisko attiecību speciāliste Kristīne Augstkalne-Jaunbērziņa norāda, ka dienests atbilstoši Noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas un terorisma un proliferācijas finansēšanas novēršanas (NILLTPFN) likumam uzrauga aptuveni 1300 nekustamā īpašuma darījumu starpnieku. Uzraudzība tiek īstenota, balstoties uz risku analīzi.
Viens no būtiskiem riska indikatoriem ir starpnieku nereģistrēšanās EM reģistrā, tādēļ pērn 71 no 101 klātienes pārbaudēm tika apmeklēti tieši nereģistrētie mākleri.
Kopumā nekustamā īpašuma darījuma starpniekiem soda sankcijās piemēroti 5450 eiro, trijiem mākleriem apturēta darbība, bet diviem izteikti brīdinājumi.
VID ieskatā sadarbībai ar nozaru asociācijām un godprātīgiem nozares profesionāļiem ir svarīga loma ēnu ekonomikas mazināšanā. “Tāpēc arī LANĪDA kopš 2018. gada ir viens no VID sadarbības partneriem. Noslēgtās vienošanās mērķis ir sadarboties, lai mazinātu ēnu ekonomiku, jo tā kaitē gan nozarē strādājošajiem, gan valsts labklājībai kopumā,” uzsver VID. “Visa informācija, kas šīs vienošanās laikā ir saņemta no LANĪDA par negodprātīgiem mākleriem, vienmēr tiek izmantota, plānojot un veicot kontroles pasākumus.”
NILL riski vidēji augsti
Finanšu izlūkošanas dienesta Nacionālajā noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas un terorisma un proliferācijas finansēšanas risku novērtējumā par laika posmu no 2020. līdz 2022. gadam teikts, ka noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas (NILL) riska līmeņa novērtējums nozarē ir vidēji augsts.
LANĪDA tam piekrīt. Pēc provizoriskiem asociācijas aprēķiniem, tikai 20–30% darījumu notiek, izmantojot nekustamo īpašumu aģentūru pakalpojumus. Tas nozīmē, ka aptuveni 70% gadījumu netiek pārbaudīts, vai nekustamā īpašuma darījums ir noticis atbilstoši NILLTPFN likuma prasībām.
LANĪDA ieskatā eksistē vairāku veidu nelegālā darbība. Pirmie ir tā saucamie “melnie” mākleri, kas nav reģistrējuši saimniecisko darbību un nav reģistrējušies Nekustamā īpašuma darījumu starpnieku reģistrā. Otrie ir reģistrējuši saimniecisko darbību, bet nav reģistrējušies reģistrā. Savukārt trešie nodarbojas ar starpniecību, bet savai darbībai ir norādījuši citu NACE kodu un nav reģistrējušies reģistrā.
Neuzrādīti darījumi par 100 miljoniem eiro
Līdz ar lielo nelegālo mākleru skaitu nozarē ir augsts ēnu ekonomikas īpatsvars, uzskata LANĪDA.
Asociācija, veicot aprēķinus kopā ar “Cenu bankas” analītiķiem, atklājusi, ka no 2018. līdz 2023. gadam Rīgā ik gadu vidēji 33% darījumu notikuši par neatbilstošām (neticamām jeb mākslīgi samazinātām) cenām ar vidējo neuzrādīto darījuma summas daļu 26%.
“Ja šos statistikas datus ekstrapolē uz visu tirgu, kura gada apgrozījums ir ap 2,3 miljardiem eiro, un noņem komercobjektu tirgu, tad pelēkā zona jeb neuzrādītais darījumu apjoms ir vairāk nekā 100 miljoni eiro,” saka A. Šmits.
Tie ir nodokļu zaudējumi vismaz 32 miljonu eiro apmērā ik gadu, jo netiek nomaksātas valsts nodevas un kapitāla pieauguma nodoklis.
No “pelēkās” naudas netiek maksāti arī citi, piemēram, darbaspēka, nodokļi, kas vēl palielinātu neiekasētos nodokļu ieņēmumus valsts budžetā.
“Jo sarežģītāka situācija nozarē, jo lielāks ēnu ekonomikas apjoms,” rezumē A. Šmits. “Ņemot vērā ģeopolitisko situāciju, investīcijas nekustamo īpašumu nozarē ir būtiski samazinājušās, bet konkurence – augusi. Tas veicina nelegālo mākleru darbību.”
Kā ierobežot nelegālo mākleru darbību
LANĪDA izteikusi vairākus priekšlikumus nelegālo mākleru darbības ierobežošanai. Daļa no tiem skar likuma izmaiņas. Piemēram, visi nekustamie īpašumi būtu jāpārdod tikai ar saimnieciskās darbības veicēju starpniecību (NACE kods: “Starpniecība darbībā ar nekustamo īpašumu”).
Šādu priekšlikumu asociācija pamato ar to, ka pārējie nekustamo īpašumu darījumi netiek pakļauti NILLTPFN likumam un netiek pārbaudītas darījumā iesaistītās puses. Izņēmums ir bankas, kas pārbauda nekustamā īpašuma pircējus, kuriem tiek piešķirti kredīti, vai gan pircējus, gan pārdevējus, ja tiek izmantots darījuma konts. Tāpat pārbaudes veic arī notāri, sagatavojot notariālo aktu.
Likumā vajadzētu paredzēt, ka sods par sadarbību ar nelegālu mākleri solidāri tiek uzlikts arī nekustamā īpašuma pārdevējam (īpašniekam), jo viņš ir līdzatbildīgs par iesaisti nelikumīgā darbībā.
Savukārt priekšlikumi ēnu ekonomikas ierobežošanai paredz samazināt iedzīvotāju ienākuma nodokli no kapitāla pieauguma (nekustamā īpašuma pārdošanas): ieteikts 20% likmes vietā piemērot 10% likmi, līdzīgi kā īres darījumiem.
Tāpat LANĪDA ieskatā būtu jāierobežo nereģistrētu nekustamā īpašuma darījumu starpnieku iespējas publiski reklamēt nekustamos īpašumus.