LANĪDA Profesionāļu klubs apsprieda būvniecības rakstura jautājumus, kas var būt noderīgi nekustamā īpašuma aģentiem viņu darbā

Ikmēneša Latvijas Nekustamo īpašumu darījumu asociācijas LANĪDA Profesionāļu kluba tikšanās notika starptautiskās būvniecības, remonta un interjera izstādes „Māja. Dzīvoklis 2017” laikā, kurā ar savu stendu piedalījās arī LANĪDA. Tikšanās laikā bija iespējams uzzināt noderīgus padomus būvniecības jomā, kas ņemami vērā, nekustamo īpašumu (NĪ) aģentu darbā, tai skaitā – kādi riski slēpjas nelikumīgi uzbūvētos īpašumos, kas palielina vai arī pazemina īpašumu vērtību, kā arī par būvniecības finansēšanu.

Lai droša sirds un nebūtu jāzaudē nauda: pieaiciniet speciālistus! 

Sertificēts būvinženieris, inženierzinātņu doktors Juris Biršs atbildēja uz dalībnieku jautājumiem par nelikumīgu būvniecību, piemēram, kā rīkoties, atklājot, ka NĪ, ar kuru strādā aģents, atklāta nelikumīga būvniecība, kā un vai vispār ir iespējams šādu – nelikumīgu būvniecību - legalizēt u.c. 

 „Nelikumīga būvniecība ir bīstama jebkurā gadījumā, pat, ja to veic sertificēts būvinženieris, jo, viss, kas nav pakļauts kontrolei, ir bīstami. Ja gribat būt godīgi cilvēki, mājā iekšā ir atļauts nokrāsot sienas, grīdas un pielīmēt tapetes, visi pārējie darbi ir veicami, saskaņojot ar būvvaldi,” teica J. Biršs. Viņš piebilda, ka savā ļoti ilgajā darba pieredzē neesot redzējis nevienu objektu, kurā nebūtu pieļautas lielākas vai mazākas kļūdas. Uz jautājumu, ko darīt, ja ir nopirkts šāds, nelikumīgas būvniecības, objekts, viņš atbildēja: „Var gadīties, ka šādas nelikumīgas darbības nevar legalizēt, var pat gadīties, ka objekts ir jānojauc. Lai nerastos šādas problēmas, un, lai nebūtu jāzaudē lieli līdzekļi, jau pirms objekta iegādes nevajadzētu žēlot dažus simtus eiro, un noalgot sertificētus speciālistus, kas objektu apsekos un to novērtēs. Speciālistiem var darba uzdevumā iekļaut arī detalizētāku atsevišķu vietu izpēti, tiks veikta būves ekspertīze un būves projekta ekspertīze, kas dos pilnu ainu par objektu, uz kura pamata arī varēs izstrādāt inventarizācijas plānu, ko varēs izmantot būvvaldē saskaņošanai,” ieteikumu sniedza J. Biršs. „Jūs, iegādājoties objektu ar nelikumīgu būvniecību, uzņematies risku. Daudzi aiz muļķības nopērk šādus objektus, kuros ir it kā nebūtiski sīkumi, kurus liekas, varēsiet novērst vai legalizēt, bet pieredze liecina, ka tas var izvērsties pamatīgās problēmās. Ejiet pie konsultantiem -ekspertiem, ejiet uz būvvaldi, uz Zemesgrāmatu, lai iegūtu pilnu informāciju par objektu. Viss ir pašiem jāpārbauda, neticot uz vārda, ka viss ir kārtībā,” stāstīja eksperts. 

Uz jautājumu, kāds ir materiālu ekspluatācijas ilgums, eksperts atzina, ka mūsdienās redzam gan koka ēkas, kurām ir ap 400 gadu, gan mūra ēkas, kurām nav vairāk par 50 gadiem, bet tās drīz var sabrukt. „Visu nosaka īpašuma ekspluatācijas apstākļi: kā ēkas ir tikušas būvētas un kā tās tiek lietotas. Ja nams ilgstoši ir neapdzīvots, tas iet bojā,” teica J. Biršs. Viņš piebilda, ka ēkai ir divas lietas, kam ir jābūt ideālā kartībā: tie ir pamati un jumts. Eksperts kritizēja jumtu būvniekus, jo esot reti sastopami tiešām sava amata meistari, jo senos meistarus nomainījusi jauna, nepieredzējusi paaudze, kas bieži vien neņem vērā mūsu klimatiskos apstākļus. Tādēļ arī tika piekodināts veikt jauniem objektiem projekta ekspertīzi, iedodot to Būvinženieru savienības speciālistiem.

Viens no interesantākajiem padomiem, ko NĪ aģentiem sniedza J. Biršs: „Kad jums atslēdz durvis un jūs ieejat objektā, un redzat, ka uz palodzes ir daudz beigtu mušu, ziniet, ka muša ir mājas kapracis: tās meklē puvušu koku, un tas nozīmē, ka mājā ir neparieza jumta konstrukcija, ka veidojas kondensāts. Muša ir pirmā pazīme, ka mājā kaut kas nav pareizi.” Viņš tāpat piebilda, ka ir vērts pievērst uzmanību uz jumtu ziemā (mūsu puses māju tradicionālo, apgrieztā V burta jumtu): ja uz tā stāv sniegs, esot droši, ka tas ir nepareizi ieklāts un jumts pūst. 

Nekomerciālo objektu vērtēšana Latvijā 

Māris Laukalējs, Arco Real Estate valdes loceklis un Vērtēšanas nodaļas vadītājs, stāstīja par nekomerciālu objektu (privātmājas, dzīvokļi) vērtēšanu Latvijā. Viņš skaidroja, ka īpašumu vērtēšanā tiek izmantotas divas pieejas jeb metodes: ienākumu metode, ko vairāk pielieto komercobjektu vērtēšanā un izmaksu metode jeb salīdzinošo darījumu (jeb tirgus) pieeja, kad objektu novērtē, salīdzinot ar citiem darījumu objektiem un analizē faktorus, kas veido kopējo īpašuma vērtību. Galvenais vērtības veidošanas faktors ir NĪ jomā zināmais postulāts: vieta, vieta, vieta, atgādināja speciālists. „Dzīvoklis populārā mikrorajonā būs dārgāks nekā citos mikrorajonos, bet dzīvoklis klusajā Rīgas centrā – dārgāks nekā Pērnavas ielā, kas arī tiek uzskatīts par centru” paskaidroja viņš. 

 Arco Real Estate ilggadējie sērijveida dzīvokļu pētījumi un iegūtie dati palīdz fiksēt izmaiņas tirgū un dod papildus informāciju vērtēšanai gan par konkrētām vietām, gan konkrētām dzīvojamo māju sērijām. Kā piemēru M. Laukalējs minēja dzīvokli Purvciemā, kur tā vērtību nosaka gan mājas sērija, gan tas, cik istabu ir dzīvoklī, kā arī tas, kāda ir apdare, t.sk. koplietošanas telpās. Pēdējā laikā arvien būtiskāks faktors, kas palielina dzīvokļa vērtību, esot kļuvis tas, vai nams ir siltināts, un kādi ir tā  apsaimniekošanas pakalpojumi. Tāpat būtisks cenas veidotājs ir tas, kur tieši mikrorajonā ēka ir novietota: pie maģistrālās ielas vai iekškvartālā, cik tālu būs līdz tirdzniecības centram, līdz izglītības iestādēm utt., skaidroja viņš.

M. Laukalējs atzina, ka vērtēšana tomēr kavē laikā, jo objekta vērtība tiek noteikta, pamatojoties uz iepriekšējiem tirgus darījumiem, bet tirgus tomēr „nestāv uz vietas”. „Vērtība kavējas vai arī pie augšupejoša tirgus – „skrien pa priekšu”. Tādēļ aktuāls ir jautājums, kā ievērtēt šo laika periodu? Ja vērtējam jauno projektu dzīvokļus, kur nav daudz salīdzināmu datu, jo nav notikuši daudz darījumu ar tiem, var ņemt vērā nākotnes prognozi. Parasti šādiem objektiem, ar kuriem līdz šim nav notikuši darījumi, pirmie novērtējumi būs par „zemākiem cipariem”. Ja vērtētāja rīcībā ir dati, ka mēnesī tirgus pieaugums ir 1.2%, tad šīs pieauguma apjoms tiek ievērtēts cenā, tā tiek mēģināts šo laika kavējumu kompensēt,” vērtēšanas nianses skaidroja M. Laukalējs. 

Uz klātesošo jautājumu, kā novērtēt objektus, kuros ir bijusi nelikumīga būvniecība (izbūvētas lodžijas, nojauktas starpsienas u.tml.), eksperts atbildēja, ka vērtētāji pārzina standarta dzīvokļa plānojumus un uzreiz redz, ja kāda pārbūve bijusi. Tomēr vērtētājs nav tiesīgs apgalvot, ka šāda būvniecība bijusi nelikumīga, tāpēc izdara tikai atzīmi pie vērtējuma par pamanītajām pārmaiņām. „Vērtējumā mēs pielietojam 5-7 % samazinājuma koeficientu šādiem objektiem, kas saistīts ar praktisko legalizācijas pusi: tehniskās dokumentācijas izstrādi, saskaņošanu, ierakstiem oficiālos reģistros,” paskaidroja M. Laukalējs. 

Savu uzstāšanos eksperts pabeidza, iepazīstinot ar vidējām tirgus vērtībām Rīgā un Latvijas reģionos. Salīdzinot Latviju ar Igauniju un Lietuvu, kaimiņvalstīs atšķirība starp metropoli un reģioniem nav tik krasi izteikta kā pie mums, teica eksperts. Novērots, ka Rīgai tuvējiem reģioniem, Jūrmalai, Jelgavai, Ogrei, ka arī Cēsīs un Valmierā m²  vērtība ir no 465 līdz 3500 EUR/m²  ar tendenci uz pieaugumu, bet citās lielās pilsētās kā Liepājā vai Daugavpilī šie skaitļi ir ļoti zemi: nesasniedz pat 300 EUR/m². Lai gan pērn Rēzeknē novērots neliels vērtības kāpums, arī Daugavpilī nedaudz palielinājusies darījumu aktivitāte, to eksperts skaidroja ar peļņā uz ārzemēm aizbraukušo iekrātajiem līdzekļiem, kas tagad tiekot ieguldīti, jo iegādāties dzīvokļus par m² cenu 240 eiro, ir izdevīgi. Citās Latvijas mazās pilsētās m²  cena esot vēl zemāka: 85-120 EUR. Eksperts piebilda, ka jaunie projekti šobrīd tiek attīstīti tikai Rīgā, Pierīgā un Jūrmalā, „ārpus Rīgas redzam, ka nav gatavi attīstīt šādus projektus pārdošanai, iespējams, nākotne tiem būtu kā īres objektiem, lai gan dažos jaunos projektos Liepājā, Daugavpilī un Rēzeknē ir bijuši darījumi, kur cena tuvojas pat 700-1000 EUR/m²”.

Iepazīstinot ar  Arco Real Estate datiem (uz 1. oktobri) par sērijveida dzīvokļu kvadrātmetra vidējām cenām Rīgas mikrorajonos, TOP 3 dārgākie dzīvokļi bija meklējami Teikā (895 EUR/m²), Imantā (815 EUR/m²) un Purvciemā (812 EUR/m²), bet lētākie - Vecmīlgrāvī (616 EUR/m²) un Bolderājā (541 EUR/m²). Eksperts paskaidroja, ka šie dati ir par dzīvokļiem, kur pēdējo 10-15 gadu laikā nav bijuši remonti, bet šie dzīvokļi nav sliktā stāvoklī. „Tomēr praksē mēs redzam, ka tiek pirkti vai nu dzīvokļi ļoti sliktā stāvoklī, kuru vērtība būs zemāka par augstāk minētiem skaitļiem, vai tieši otrādi -  lielākā daļa darījumu ir ar dzīvokļiem, kas ir izremontēti, tādēļ tiem cenā varētu būt klāt vēl kādi 15 -20% klāt pie šīm, minētajām, vērtībām,” datus skaidroja M.Laukalējs.

Uz jautājumu, kā veidojas aprēķins, vērtējot dzīvokļus, kuriem īpašumā nav zeme, eksperts atbildēja, ka vērtējums balstās uz to, cik liels zemes gabals un cik dzīvokļu ir uz šī zemes gabala. „Piemēram, Vecdaugavā bija objekts, kur bija ēkas ar 2 dzīvokļiem un 4 dzīvokļiem un salīdzinoši lieliem zemes gabaliem, un šīs zemes vērtība bija pietiekami augsta, tāpēc koeficients, ja zeme nav īpašumā, varēja sasniegt pat visus 20%. Tomēr „klasiskajos” mikrorajonos kā Pļavnieki, Purvciems u.c., 9 stāvu ēku vērtēšanā šis koeficients parasti ir 5-7 %,” paskaidroja viņš. 

Panākumu atslēga efektīvai īpašuma pārdošanai 

Baiba Rudzīte, SIA Uzņēmumu pakalpojumu aģentūra vadītāja, atklāja panākumu atslēgu efektīvai īpašumu pārdošanai, ko balstīja savos novērojumos no īpašumu pārvaldīšanas pieredzes, jo uzņēmums ne tikai apsaimnieko objekts, bet arī sagatavo tos pārdošanai. Lai darījums noritētu efektīvi, speciāliste ieteica aģentiem no īpašnieka iegūt visu informāciju par objektu.
Kam, apsekojot īpašumu pievērst uzmanību? Viņa atbildēja: „Jums ir jābūt zinošiem pārdevējiem, tāpēc, ja tā ir māja, nepieciešams zināt, kādā tehniskā stāvoklī tā ir, no kādiem materiāliem tā ir uzbūvēta, no īpašnieka jāsaņem pārbaudes aktus par visiem ēkas komunikāciju pievades kanāliem. Ir jāizpēta visa tehniskā dokumentācija, arī klātienē pārliecinoties, vai īpašnieka sniegtā informācija atbilst realitātei: kāda ir apkure, dūmvadi, ventilācijas kanāli, komunikāciju (elektrība, ūdens, gāze) pievadi: vai tādi ir, kādā stāvoklī,” skaidroja speciāliste. Viņa ieteica arī pārliecināties par mājas iekšējo komunikāciju stāvokli: lai to kvalitāti un esamību apliecina sertificēts speciālists. Tas esot īpaši nepieciešams gadījumos, ja īpašums ilgstoši nav ticis ekspluatēts. Kā piemēru viņa minēja gadījumu, kad mājā, kur nebija ilgstoši darbināts cietā kurināmā katls, to un citas komunikācijas bija sabojājis ziemas sals. 

Tāpat svarīgi izpētīt visu informāciju par īpašumam piegulošām teritorijām: kādi ir zemes robežu plāni (tam jāpievērš uzmanība arī dabā), jo varot būt 80., 90. gados celtas mājas, bet pašlaik situācija varētu būt mainījusies, piemēram, kādas būves vairs dabā nepastāv, bet joprojām ir saglabātas reģistros, tādēļ var nākties maksāt lielāku īpašuma nodokli par neesošām būvēm. 

Runājot par dzīvokļiem, B. Rudzīte ieteica bez jau augstākminētā pievērst uzmanību tam, vai esošais dzīvokļa plānojums atbilst inventarizācijas lietai, un atzina, ka dažkārt sakārtot, legalizēt patvaļīgu izbūvi neesot nedz sarežģīti, nedz dārgi. Kā piemērs tika minēts kāds dzīvoklis t.s. strādnieku mājā, kur kāpņu telpā esošās labierīcības bija pievienotas dzīvoklim, un, lai to legalizētu un ierakstītu lietā, tas izmaksājis vien ap 300 eiro. Tomēr šīs lietas ir jāsakārto īpašniekam, kas to grib pārdot, jo tas var paaugstināt īpašuma vērtību, un arī aģentam nebūs jādomā par to, vai izdosies legalizēt nelegālu būvniecību,- piebilda eksperte. 

Svarīgi ir arī esošie apsaimniekošanas līgumi, un kas tajos ir iekļauts. Būtiski, vai dzīvoklim nav kopējas parādsaistības pret pakalpojuma sniedzējiem, jo īpašuma maiņas gadījumā parādus segs jaunais īpašnieks. Jāapskata dažādu skaitītāju verifikācijas beigu dati, jo, lietojot neverificētus skaitītājus, izmaksas mēnesī var pieaugt par apmēram 100 eiro. No komunālo pakalpojumu sniedzējiem vajadzētu iegūt aktuālas izziņas par esošo situāciju, piemēram, uzaicinot Latvijas gāzes speciālistu, lai tas aplūko skaitītāju un komunikācijas. „Lai nesanāk kā vienā objekta, kur bija gāzes katls un redzami pievadi, bet izrādījās, ka īpašumam nemaz nav pieslēgta gāze,” paskaidroja viņa. Zemes īpašumos svarīgs ir teritorijas izmantošanas plāns: ko un kā tajā drīkst būvēt, kādi ir komunikāciju pievadi, vai tam nav dažādi apgrūtinājumi, kā arī tas, cik ilgi esošais teritorijas plāns vēl būs spēkā.
B. Rudzīte demonstrēja vairākus piemērus, kā var iedzīvoties problēmās, ja pirms īpašuma nopirkšanas neveic visus mājasdarbus, un Kluba biedriem noslēgumā ieteica: nepieņemiet īpašumu bez tehniskās apsekošanas un aktiem. 

Nestandarta objektu finansēšanas īpatnības

Luminor bankas Būvniecības finansēšanas centra vadītājs Gatis Macāns klātesošos iepazīstināja ar bankas pieredzi, finansējot dažādus objektus: gan zemes iegādi, gan jaunbūves, gan īpašumus dažādos būvniecības posmos. Viņš demonstrēja arī vairākus piemērus, kādiem objektiem ticis piešķirts finansējums. Piemēram, bijis objekts būvniecības stadijā, kuram bija nenokārtota dokumentācija: nebija reģistrēta jaunbūve Zemesgrāmatā un arī būvatļaujai bija beidzies derīguma termiņš. Kopā ar klientu tika rasts risinājums: tika nokārtota būvatļauja un atjaunots projekts, un pēc tam tika piešķirts finansējums īpašuma iegādei un remontam. Process kopumā aizņēmis 3 mēnešus. Vēl viens piemērs bija par risinājuma rašanu, finansējot „nesakārtotu” īpašumu: daļa no mājas bijusi uzbūvēta uz pašvaldības zemes (bija nepieciešams finansējums iekštelpu pabeigšanai), klients saņēma atļauju no pašvaldības atdalīt šo zemes gabalu un to izpirka, tika saņemts akcepts no būvvaldes un pēc tam banka izsniedza kredītu.

G. Macāns informēja, ka Luminor bankas Būvniecības finansēšanas centra klienti pārsvarā ir ģimenes ar bērniem, kas bieži vēršas Altum programmas ietvaros (tādu esot ap 40% gadījumu), vidējā izsniegtā kredīta summa sasniedz 113 000 eiro, finansējums jauna objekta būvniecībai esot 72% gadījumu, un intensīvākā apbūve, protams, norit aktīvākajā NĪ tirgus daļā - Rīgā un Pierīgā, bet finansējums ir ticis izsniegts arī objektiem citviet Latvijā. Eksperts zināja teikt, ka diezgan strauji (salīdzinot ar nesenu vēsturi) samazinās īpašumu kopējās platības: klienti būvē kompaktāk un pārdomātāk, tādējādi koka ēkām vidējā platība pašlaik sasniedz 152 m², bet mūra ēkām - 214 m².

Šī bija jau piektā LANĪDA Profesionāļu kluba tikšanās. Atgādināsim, ka kopš šī gada aprīļa sākuma LANĪDA ir izveidojusi nekustamā īpašuma Profesionāļu klubu, kura ietvaros ik mēnesi asociācijas izpilddirekcija organizē dažādas noderīgas tikšanās. Šādu klubu LANĪDA izveidoja, lai celtu asociācijas biedru kompetences līmeni, kā arī sniegtu iespēju aģentiem satikties, veidot saskarsmi un veicinātu pieredzes apmaiņu un sadarbības iespējas starp NĪ aģentiem. Ikmēneša tikšanās tiek pieaicināti dažādi eksperti, kuru viedoklis un pieredze var būt noderīga NĪ jomā strādājošajiem.

Papildu informācija:
Irina Sjarki,
LANĪDA izpilddirektore
E-pasts: Šī e-pasta adrese ir aizsargāta no mēstuļu robotiem. Pārlūkprogrammai ir jābūt ieslēgtam JavaScript atbalstam, lai varētu to apskatīt.

Tālr.: 67332034


 

Pēdējo reizi rediģētsPirmdiena, 06 Novembris 2017 13:24
atpakaļ uz augšu